‌‌‌پیش‌بینی قیمت مسکن در 1404؛ سالی سخت در پیش رو است؟

با توجه به اینکه حداقل در اوایل سال 1404 هیچ تحول قابل‌توجهی در سیاست خارجی ‌‌‌پیش‌بینی نمی شود، ‌‌‌پیش‌بینی‌های اقتصادی حاکی از کاهش احتمالی ارزش پول ملی و افزایش تورم است. طبیعتاً این شرایط نگرانی‌هایی را در مورد تأثیر آنها بر بازار مسکن ایجاد می‌کند.

به گزارش بخش خبری گدیکا، سالی که گذشت با تورم و رکود اقتصادی همراه بود که منجر به کسادی بازار مسکن شد. اگر تغییرات اساسی در سال 1404 رخ ندهد، بخش مسکن به شدت تحت تأثیر سیاست خارجی و چشم انداز کلی اقتصادی باقی خواهد ماند.

تاثیر تورم و رکود بر مسکن

در طول سال 1403، هم مستاجران و هم خریداران در شهرهای بزرگ با چالش دوگانه افزایش قیمت‌ها و رکود بازار مسکن مواجه بودند. با شروع سال جدید، بسیاری در مورد مسیر آینده قیمت مسکن و در دسترس بودن تردید دارند.

اگرچه هنوز برای ‌‌‌پیش‌بینی‌های قطعی زود است، اما روندهای بازار از سال 1403 را برای ‌‌‌پیش‌بینی سناریوهای احتمالی بررسی کنید. حسن محتشم، یکی از اعضای هیئت مدیره انجمن انبوه سازان مسکن و کارشناس صنعت، دیدگاه‌هایی در مورد این تحولات ارائه کرده است.

احتمال تورم شدید در بازار مسکن

محتشم توضیح می‌دهد که بازار مسکن در سال 1403 ادامه روند سال 1402 با دوره طولانی رکود بود. رکود در این بخش، چالش‌های مهمی را برای توسعه دهندگان ایجاد کرد که برای فروش املاک و ‌‌‌سرمایه‌گذاری مجدد سرمایه‌شان در پروژه‌های جدید تلاش کردند. در نتیجه، فعالیت ساختمانی کاهش یافت و عرضه کلی مسکن را کاهش داد. در نتیجه، بازار خرید و فروش نیز متضرر شد، زیرا خریداران واقعی برای خرید تردید داشتند.

روندهای کلیدی بازار در سال 1403 شامل کاهش تولید مسکن، کاهش عرضه املاک، افزایش قیمت‌ها و طولانی شدن دوره‌های تصمیم گیری برای خریداران بود. علاوه‌براین، فشارهای تورمی شرایط را تشدید کرد. کاهش ارزش پول ملی در اسفند ماه به دلیل نوسانات ارزی منجر به افزایش شدید هزینه مصالح ساختمانی شد.

با توجه به این عوامل، محتشم ‌‌‌پیش‌بینی می‌کند که تورم مسکن در سال 1404 به ویژه با توجه به افزایش دستمزدها و شرایط بودجه دولت می‌تواند شدیدتر باشد. این سناریو در صورت تداوم تنش‌های سیاسی و اجتماعی محتمل‌‌‌تر می‌شود.

ارتباط بین سیاست خارجی، تورم و قیمت مسکن

محتشم تاکید می‌کند که تنش‌های سیاست خارجی مستقیما بر بازار ارز تاثیر می‌گذارد. اگر تحریم‌ها تشدید شوند، احتمالاً پول ملی بیشتر تضعیف می‌شود و تورم را تشدید می‌کند. با فرض اینکه اوایل سال 1404 شاهد تغییرات عمده‌‌ای در روابط خارجی نباشد، انتظارات اقتصادی شامل تداوم کاهش ارزش پول و افزایش تورم است.

طی سال گذشته با وجود کاهش شدید ارزش پول ملی، قیمت مسکن با نرخ تورم افزایش پیدا نکرد. با این حال، هزینه‌های مربوط به مواد، نیروی کار و خدمات ساخت و ساز به طور قابل توجهی افزایش یافت و بر هزینه‌های کلی ساختمان تأثیر گذاشت. این افزایش هزینه‌ها در نهایت به خریداران منتقل می‌شود.

یک سوال کلیدی باقی می‌ماند؛ مصرف کنندگان تا کی می‌توانند تورم فزاینده را تحمل کنند؟ در حالی که برخی بر این باورند که رکود قیمت‌ها را در آغاز سال 1404 ثابت نگه می‌دارد، رکود طولانی مدت در واقع می‌تواند تورم را در بلندمدت افزایش دهد.

بنابراین، انتظار می‌رود تا زمانی که تغییرات اساسی در سیاست‌های اقتصادی یا روابط خارجی رخ ندهد، بازار مسکن در سال 1404 تحت محدودیت‌های رکود تورمی باقی بماند و این امر هم خریداران و هم اجاره‌کنندگان را تحت فشار قرار می‌دهد.

نیاز به انتقال نقدینگی به تولید در 1404

یکی از اعضای هیئت مدیره انجمن انبوه سازان با تاکید بر اهمیت هدایت نقدینگی به سمت تولید در سال 1404، هشدار داد که در صورت کوتاهی دولت، نقدینگی مازاد به ناچار به چند بخش خاص سرازیر خواهد شد. یکی از این بازارها بازار خودرو است که ثبت نام خودرو و تجارت خودرو بخشی از سرمایه را جذب می‌کند. ‌‌‌علاوه‌براین، ممکن است مقداری سرمایه به بازار سهام هدایت شود، اگرچه اعتماد عمومی به این بخش به دلیل تجربیات گذشته شکننده است.

بازار طلا نیز برای سرمایه‌گذاران خاص جذاب است. با این حال، نگهداری طلا خطرات امنیتی را به همراه دارد و خود بازار نیز بی ثبات است. به طور مشابه، ‌‌‌سرمایه‌گذاری در ارز خارجی به دلیل نگرانی‌های امنیتی با چالش‌هایی مواجه است. با توجه به این عوامل ‌‌‌پیش‌بینی می‌شود بخشی از نقدینگی وارد بازار مسکن شود.

وقتی سرمایه به سمت املاک و مستغلات حرکت می‌کند، تقاضا ایجاد می‌کند. با این حال، این تقاضا ناشی از نیاز مصرف کننده نیست، بلکه انگیزه‌های ‌‌‌سرمایه‌گذاری است. در نتیجه بازار مسکن باید هم کمبودهای ناشی از تورم و هم تقاضای سفته بازی را در نظر بگیرد و چرخه‌‌ای مشابه سال‌های گذشته ایجاد کند.

چالش‌ها در بخش مسکن و نقش دولت

این کارشناس در بحث عملکرد وزارت راه و شهرسازی در سال 1403 خاطرنشان کرد: بیشترین تمرکز این وزارتخانه به جای مسکن، زیرساخت‌های راه بوده است. پیشرفت معنادار در بخش مسکن تنها در صورتی اتفاق میفتد که دولت از نقش خود به عنوان مجری مستقیم صرف نظر کند و در عوض مسئولیت‌هایی را به عنوان ناظر، تنظیم کننده و برنامه ریز به عهده بگیرد.

از لحاظ تاریخی، دولت توسعه دهنده کارآمدی نبوده است و بدون واگذاری مسئولیت‌ها به بخش خصوصی، اهداف مسکن آن محقق نشده باقی می‌ماند. نمونه بارز آن «نهضت ملی مسکن» است که نتوانسته است به هدف بلندپروازانه خود که ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی است، دست یابد. در طول سه سال گذشته، حتی رسیدن به هدف کل یک میلیون واحد غیرواقعی ثابت شده است.

به دلیل این کاستی‌ها، بسیاری از افراد به فروش مسکن خود روی آورده اند و چرخه‌‌ای ناکارآمد و مشکل ساز را تداوم می‌بخشند. وزارت مسکن تاکنون در رسیدگی به این مسائل و انجام تعهدات خود عزم چندانی نشان نداده است.

مسیر رو به جلو: کاهش تحریم‌ها و جذب ‌‌‌سرمایه‌گذاری

اگر دولت بتواند با موفقیت وارد دیپلماسی بین المللی شود، تحریم‌ها را کاهش دهد و فرصت‌های اقتصادی ایجاد کند، ممکن است بازار مسکن در سال 1404 شاهد شرایط بهتری باشد. حتی در جبهه داخلی، تضمین ‌‌‌سرمایه‌گذاری یک چالش بوده و پیشرفت بیشتر را متوقف کرده است. یک استراتژی جامع که ثبات اقتصادی را تقویت کند، مشارکت بخش خصوصی را تشویق کند و موانع ‌‌‌سرمایه‌گذاری داخلی و خارجی را از بین ببرد، برای احیای بازار مسکن در سال آینده ضروری است.

منبع: اقتصاد آنلاین