توسط : به گزارش بخش خبری گلدیکا، به فاصله دو ماه از ابلاغ آیین‌نامه اجرایی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، به نظر می‌رسد نقش مشاوران املاک در معاملات مسکن کمرنگ شده و حق‌الزحمه این بنگاه‌ها به جای خود، به دفاتر اسناد رسمی منتقل می‌شود؛ مبلغی که بنا به گفته رئیس اتحادیه مشاوران املاک می‌تواند تا ۴۰ میلیون تومان برسد و عملاً تمام هزینه آن بر عهده طرفین معامله است.
پس از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات و راه‌اندازی سامانه «کاتب»، متعاملین پس از ثبت رایگان پیش‌نویس قرارداد در دفاتر مشاور املاک، برای ثبت نهایی به دفاتر اسناد رسمی ارجاع داده می‌شوند. ایسنا گزارش داده است که در این مرحله، بسیاری از دفاتر اسناد رسمی از خلاء قانونی موجود استفاده کرده و به طرفین معامله اعلام می‌کنند قراردادهای تنظیم شده توسط مشاوران املاک هیچ اعتبار قانونی ندارد؛ بنابراین خود دفاتر اسناد رسمی قرارداد را تهیه کرده و حق کمیسیون را دریافت می‌کنند. در مواردی، این مبلغ تا ۴۰ میلیون تومان برآورد شده است.
وجود سامانه‌های متعدد برای ثبت معاملات مسکن نیز باعث سردرگمی شهروندان و کاهش نقش مشاوران املاک شده است و کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند در آینده امکان حذف کامل واسطه‌های ملکی وجود داشته باشد. با توجه به اینکه در این فرآیند، پرداخت کمیسیون به مشاوران املاک تقریباً حذف شده است، این امر می‌تواند رضایت نسبی طرفین معامله را جلب کند، اما فعالان بازار مسکن هشدار می‌دهند که حذف واسطه‌ها ممکن است تبعات امنیتی و حقوقی برای خریداران و فروشندگان ایجاد کند.
در حال حاضر، سامانه‌های «کاتب»، «خودنویس» و «املاک و اسکان» برای ثبت قراردادهای مسکن فعال هستند. سامانه «کاتب» ویژه مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی است و متعاملین به آن دسترسی ندارند، اما سامانه‌های «خودنویس» و «املاک و اسکان» تحت نظارت وزارت راه و شهرسازی به صورت رایگان در اختیار عموم شهروندان قرار دارند. بررسی‌ها نشان می‌دهد مشاوران املاک بر اساس نوع قرارداد و کارکرد هر سامانه، از آنها استفاده می‌کنند؛ معمولاً سامانه «کاتب» برای خرید و فروش، «خودنویس» برای قراردادهای اجاره و «املاک و اسکان» برای قراردادهای توافقی کاربرد دارد.
ایده ایجاد سامانه «خودنویس» در سال ۱۴۰۲ تحت نظارت وزارت راه و شهرسازی مطرح شد تا نقش مشاوران املاک در بازار مسکن کاهش یافته و ضریب امنیت معاملات کاهش یابد. یک سال بعد، در سال ۱۴۰۳، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول پس از دو سال بررسی کارشناسی در مجلس به تصویب و تایید مجمع تشخیص مصلحت نظام رسید. هدف از تصویب این قانون، ساماندهی قراردادهای غیررسمی و قولنامه‌ای و ثبت رسمی تمامی املاک و مستغلات کشور بود.
در آغاز اجرای قانون، مشاوران املاک با دفاتر اسناد رسمی همکاری کردند تا واسطه‌های ملکی دوباره در فرآیند معاملات نقش داشته باشند. هیئت وزیران در مهر ۱۴۰۴، به پیشنهاد سازمان ثبت اسناد و املاک و وزارتخانه‌های دادگستری، راه و شهرسازی و صمت، قانون الزام را ابلاغ کرد. طبق این قانون، کمیسیون مشاوران املاک بر اساس میانگین ارزش معاملاتی املاک هر شهرستان و مناطق جغرافیایی تعیین می‌شود. قرار بود قراردادها توسط مشاوران املاک تنظیم و سپس برای ثبت نهایی به دفاتر اسناد رسمی ارجاع داده شوند، اما مشاوران هیچ اختیاری برای ثبت حقوقی قراردادها ندارند. کمتر از دو ماه بعد، این خلاء آیین‌نامه‌ای نمایان شد و نقش مشاوران املاک در معاملات عملاً بی‌اثر شد.
کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک، در انتقاد از فرآیند ثبت معاملات در سامانه «کاتب» توضیح داد: دفاتر مشاور املاک ابتدا پیش‌نویس قراردادها را تهیه می‌کنند و سامانه یک گواهی صادر می‌کند. در این مرحله هیچ مبلغی رد و بدل نمی‌شود و طرفین تا پنج روز فرصت دارند به دفترخانه مراجعه کنند. اگر به دفترخانه مراجعه نکنند، معامله انجام نمی‌شود. وی افزود: بسیاری از دفاتر اسناد رسمی از این خلاء قانونی سوءاستفاده می‌کنند و با اعلام اینکه قرارداد مشاور املاک فاقد اعتبار است، قرارداد را خود تهیه کرده و حق کمیسیون را دریافت می‌کنند.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه قانون الزام و سامانه کاتب می‌تواند به دهه‌ها بی‌قانونی در ثبت قراردادهای غیررسمی پایان دهد، خاطرنشان کرد: اما در تنظیم آیین‌نامه‌ها برخی جهات مورد توجه قرار نگرفته و حداقل دو مورد از مفاد آیین‌نامه با روح قانون مغایرت دارد. به‌طور مثال، اثر حقوقی پیش‌نویس برای مشاوران املاک دیده نشده و این امر مشکلاتی برای آنها ایجاد می‌کند و در آینده می‌تواند تبعات امنیتی در سطح جامعه داشته باشد.
در حال حاضر دفاتر اسناد رسمی تعهد به بیع یا ثبت سند رسمی را انجام می‌دهند و حتی سند سبز رنگ برای پیش‌فروش و قراردادهای عادی یکسان شده است. همچنین، در پیش‌نویس‌های مشاوران املاک، هیچ تضمینی برای دریافت کمیسیون وجود ندارد، زیرا پس از ثبت قرارداد در دفتر اسناد رسمی، عملاً مرحله کار تمام می‌شود. گودرزی تأکید کرد: هم‌اکنون دفاتر اسناد رسمی با قیمت‌های بسیار بالا، کار مشاوران املاک را انجام می‌دهند و این خلاء قانونی زمینه سوءاستفاده صنفی را فراهم کرده است؛ در حالی که هدف قانون الزام افزایش ضریب امنیت معاملات مسکن بوده است.
منبع: خبرآنلاین
