تصور کنید میتوانید بدون دغدغههای خرید و فروش ملک، وارد دنیای جذاب املاک و مستغلات شده و از آن بهرهمند شوید. به فکر سرمایهگذاری در این بازار سودآور افتادهاید، با این حال پیچیدگیهای زیادی از جمله نیاز به سرمایهگذاری بزرگ و مدیریت املاک شما را منصرف کرده. اما راهی وجود دارد که بدون نگرانیهای معمول، در این بازار موفق خواهید بود. صندوق املاک و مستغلات. این صندوقها به شما امکان میدهند تا غیرمستقیم و با مبالغ کمتر در پروژههای بزرگ املاک سرمایهگذاری کنید. در این مقاله، به شما نشان میدهیم چطور با استفاده از این ابزار نوین، به سرمایهگذاری حرفهای در بازار املاک تبدیل شوید. آمادهاید تا رازهای موفقیت در این بازار را کشف کنید؟
صندوق املاک و مستغلات چیست و چطور کار میکند؟
صندوق املاک و مستغلات (Real Estate Investment Trusts یا REITs) نوعی از صندوقهای سرمایهگذاری است. این شیوه با جمعآوری سرمایه، در املاک و مستغلات درآمدزا سرمایهگذاری میکند. املاک میتوانند شامل مجتمعهای مسکونی، مراکز تجاری-اداری، هتلها و حتی زمینهای در حال توسعه باشند.
سرمایهگذاری در این صندوقها به افراد امکان میدهد تا بدون خرید مستقیم ملک، سود حاصل از اجاره و افزایش ارزش املاک را دریافت کنند. این صندوقها توسط نهادهای مالی و شرکتهای سرمایهگذاری مدیریت شده و تحت نظارت سازمان بورس فعالیت میکنند. این روش سرمایهگذاری، ریسک کمتر، نقدشوندگی بیشتر و مدیریت حرفهای املاک را برای سرمایهگذاران فراهم میکند. البته بدون اینکه نیازی به خرید و مدیریت مستقیم ملک داشته باشند. برای اطلاعات بیشتر میتوانید مقاله صندوق درآمد ثابت چیست را مطالعه کنید.
ترکیب داراییهای در صندوق املاک و مستغلات چگونه است؟
ترکیب داراییهای صندوق املاک و مستغلات به گونهای طراحی شده که علاوه بر کاهش ریسک سرمایهگذاری، بازدهی مناسبی برای سرمایهگذاران ایجاد کند. این داراییها شامل مواردی مانند زیر است:
املاک تجاری و اداری: ساختمانهای اداری، مراکز خرید، هتلها و سایر املاک تجاری که از اجاره، درآمد ثابت ایجاد میکنند.
املاک مسکونی: آپارتمانها و مجتمعهای مسکونی که با اجاره دادن، درآمد پایدار برای صندوق فراهم میکنند.
زمینهای در حال توسعه: برخی صندوقها بخشی از سرمایه خود را به خرید زمینهایی اختصاص میدهند که در آینده قابل ساختوسازند.
اوراق بهادار مرتبط با املاک: برخی صندوقها علاوه بر داراییهای فیزیکی، اوراق مشارکت، اوراق رهنی یا سایر ابزارهای مالی مرتبط با بخش مسکن را در سبد دارند.
وجه نقد و سپردههای بانکی: برای مدیریت نقدینگی و پرداخت سود به سرمایهگذاران، بخشی از دارایی صندوق را به صورت نقد یا سپردههای بانکی نگهداری میکنند.
ترکیب متنوع داراییها در صندوقهای املاک و مستغلات سرمایهگذاران را در معرض نوسانات کمتری قرار میدهند. در نتیجه از رشد قیمت املاک و درآمد اجارهای همزمان بهره میبرند.

ساختار صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات
صندوقهای املاک و مستغلات دارای ساختاری مشخص و تحت نظارت سازمان بورس و اوراق بهادارند. این ساختار به گونهای طراحی شده تا سرمایهگذاران با خیال راحت در املاک سرمایهگذاری کنند. اجزای اصلی ساختار صندوقهای املاک و مستغلات شامل این مواردند:
مدیر صندوق
مسئولیت کلیه تصمیمات مربوط به خرید، فروش و مدیریت املاک را بر عهده دارد. او باید از مقررات سازمان بورس پیروی کند.
متولی و ناظر
فرد یا نهادی که از طرف سازمان بورس بر عملکرد صندوق نظارت میکند. در نتیجه سرمایهگذاران از شفافیت و صحت عملکرد صندوق اطمینان دارند.
مدیر سرمایهگذاری
تیمی متخصص که بهترین فرصتهای سرمایهگذاری در حوزه املاک را بررسی میکند. مدیر سرمایهگذاری در مورد خرید یا فروش داراییها تصمیمگیری میکند.
حسابرس
یک موسسه حسابرسی مستقل باید به طور دورهای صورتهای مالی صندوق را بررسی کند. همچنین و گزارشی مداوم را از وضعیت مالی آن ارائه دهد.
سرمایهگذاران
افرادی که با خرید واحدهای سرمایهگذاری در صندوق، مالک بخشی از دارایی میشوند. این افراد از سود حاصل اجاره و افزایش قیمت املاک بهره میبرند.
عملکرد صندوق
سرمایههای جمعآوریشده از سرمایهگذاران را برای خرید و مدیریت املاک مختلف به کار میگیرند. درآمد حاصل از اجاره این املاک و سود حاصل از فروش آنها بین سرمایهگذاران تقسیم میشود.
مزایا و معایب سرمایهگذاری در صندوق املاک و مستغلات
سرمایهگذاری در صندوق املاک و مستغلات روشی جایگزین برای خرید مستقیم ملک است. این شیوه مزایا و معایب خاص خود را دارد. در ادامه، این موارد را برای تصمیمگیری بهتر بررسی میکنیم.
مزایای سرمایهگذاری در صندوق املاک و مستغلات
- خلاف خرید ملک که فرآیند فروش آن زمانبر است، واحدهای این صندوقها را میتوان در بورس خرید و فروش کرد.
- املاک صندوقها توسط تیمهای متخصص اداره میشوند. بنابراین سرمایهگذاران نیازی به مدیریت مستقیم املاک ندارند.
- بهترین صندوق املاک و مستغلات داراییهای متنوعی از جمله املاک تجاری، اداری و مسکونی دارد. این مسئله ریسک سرمایهگذاری را کاهش میدهد.
- خلاف خرید مستقیم ملک، با سرمایههای کمتر نیز میتوان در این صندوقها سرمایهگذاری کرد.
- خرید مستقیم ملک مشکلاتی مانند انتقال سند و هزینههای جانبی دارد. اما در این صندوقها تمام مراحل تحت نظارت سازمان بورس انجام میشود.
معایب سرمایهگذاری در صندوق املاک و مستغلات
- سرمایهگذاران مالک املاک صندوق نیستند، بلکه مالک واحدهای صندوقاند.
- در صورت رکود بازار، ارزش داراییهای صندوق کاهش مییابد.
- نرخ بهره بانکی و سیاستهای دولتی در حوزه مسکن بر عملکرد این صندوقها تاثیرگذار است.
- برخی صندوقها کارمزد مدیریت دریافت میکنند. این مسئله بر میزان سود نهایی سرمایهگذاران موثر است.
بازدهی صندوق املاک و مستغلات
یکی از عوامل مهمی که سرمایهگذاران هنگام انتخاب صندوق املاک و مستغلات در نظر میگیرند، میزان بازدهی آن است. بازدهی این صندوقها را با دو روش زیر محاسبه میکنند:
۱. درآمد حاصل از اجاره
صندوقهای املاک و مستغلات معمولاً بخش عمدهای از درآمد خود را از اجاره املاک تحت مدیریت خود کسب میکنند. این درآمد را تحت عنوان سود نقدی صندوق، به صورت دورهای بین سرمایهگذاران تقسیم مینمایند.
۲. افزایش ارزش داراییها
علاوه بر درآمد اجاره، افزایش قیمت املاک نیز در بازدهی صندوق تأثیرگذار است. در صورتی که ارزش املاک صندوق در طول زمان افزایش یابد، ارزش واحدهای سرمایهگذاری نیز بیشتر خواهد شد. سرمایهگذاران نیز از این رشد قیمت سود میبرند.
عوامل مؤثر بر بازدهی صندوق املاک و مستغلات
- شرایط اقتصادی و تورم؛
- رونق یا رکود بازار مسکن؛
- میزان عرضه و تقاضا در بخش املاک تجاری و مسکونی؛
- نرخ بهره بانکی که میتواند بر جذابیت سرمایهگذاری در این صندوقها تأثیر بگذارد.
مقایسه بازدهی صندوقها
بهترین روش برای ارزیابی بهترین صندوق املاک و مستغلات، مقایسه بازدهی سالانه آنها در دورههای مختلف است. برخی صندوقها مانند صندوق املاک و مستغلات بانک شهر در سالهای اخیر بازدهی مناسبی را برای سرمایهگذاران ایجاد کردهاند.
انواع صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات
صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات (REITs) به چهار دسته اصلی تقسیم میشوند. هر دسته ویژگیها و مزایای خاص خود را دارد. در این بخش با بررسی انواع مختلف صندوقها انتخاب گزینه مناسب سرمایهگذاری را آسانتر میکنیم.
دسته اول: صندوقهای املاک و مستغلات درآمدی
این صندوقها عمدتاً به املاک اجارهای مانند ساختمانهای اداری، تجاری، مسکونی و هتلها سرمایهگذاری میکنند. درآمد اصلی صندوقهای درآمدی از اجاره بهای املاک به دست میآید. سرمایهگذاران در این نوع صندوقها انتظار دریافت سود ثابت و دورهای اجاره املاک را دارند. از مزایای صندوقهای درآمدی میتوان به درآمد ثابت و پیشبینیپذیر و ارائه سود نقدی مستمر اشاره کرد.
دسته دوم: صندوقهای املاک و مستغلات رشد
این صندوقها بیشتر بر افزایش ارزش املاک تمرکز دارند تا دریافت درآمد اجارهای. صندوقهای رشد در املاک تجاری و مسکونی با پتانسیل رشد قیمتی سرمایهگذاری میکنند. سرمایهگذاران در این صندوقها به افزایش ارزش داراییها توجه داشته و انتظار بالارفتن قیمت املاک در طول زمان را داند. صندوق رشد برای افراد علاقهمند به افزایش ارزش داراییها در طولانیمدت جذاب است.
دسته سوم: صندوقهای ترکیبی املاک و مستغلات
این صندوقها ترکیبی از دو مدل قبلی بوده و دنبال درآمد اجارهای و رشد قیمت املاکاند. به عبارت دیگر، صندوقهای ترکیبی از استراتژیهای درآمدی و رشد سرمایه استفاده میکنند. این نوع صندوقها گزینه مناسب برای کسانیاند که میخواهند از هر دو مزیت سود ثابت و افزایش ارزش داراییها بهرهمند شوند.
دسته چهارم: صندوقهای املاک و مستغلات متمرکز بر زمین
برخی از صندوقها صرفاً بر خرید و فروش زمین متمرکز بوده و به توسعه آنها در آینده توجه دارند. این صندوقها در زمینهای تجاری، مسکونی یا صنعتی سرمایهگذاری میکنند. پس انتظار دارند در آینده با ساخت و ساز یا تغییرات منطقهای ارزش آنها افزایش یابد.

تفاوت صندوق املاک و مستغلات و صندوق زمین و ساختمان
تفاوتهای مهمی در نحوه سرمایهگذاری و هدف آنها وجود دارد. در این بخش، تفاوتهای اصلی بین صندوق املاک و مستغلات و صندوق زمین و ساختمان را بررسی میکنیم.
هدف اصلی سرمایهگذاری
- صندوق املاک و مستغلات: هدف اصلی این صندوقها سرمایهگذاری در املاک و مستغلات در حال بهرهبرداری است. این املاک معمولاً شامل ساختمانهای مسکونی، تجاری، اداری یا هتلها هستند که با اجاره، درآمد ثابت تولید میکنند.
- صندوق زمین و ساختمان: این صندوقها بیشتر روی خرید زمین و توسعه آن تمرکز دارند. سرمایهگذاران دنبال افزایش ارزش زمینها در آینده از طریق توسعه و ساختوسازند.
نوع داراییهای سرمایهگذاریشده
- صندوق املاک و مستغلات: این صندوقها به طور مستقیم در املاک در حال بهرهبرداری (اجارهای) سرمایهگذاری میکنند. این املاک به صورت املاک تجاری، مسکونی یا اداری خواهند بود.
- صندوق زمین و ساختمان: در این صندوقها، بیشتر سرمایهگذاریها بر روی زمینهای خالی یا در حال توسعه است. بنابراین میتوانند در آینده با ساختوساز، به املاک قابل بهرهبرداری تبدیل شوند.
بازدهی و سودآوری
- صندوق املاک و مستغلات: این صندوقها درآمد خود را از اجاره بها و افزایش قیمت املاک به دست میآورند. بنابراین، سرمایهگذاران سود دورهای از اجاره و سود بلندمدت از فروش املاک کسب میکنند.
- صندوق زمین و ساختمان: در این صندوقها، بیشتر تمرکز بر افزایش قیمت زمین در آینده است. این صندوقها بازدهی بالاتری در درازمدت داشته، اما درآمد ثابت کمتری را در کوتاهمدت ایجاد میکنند.
مدت زمان سرمایهگذاری
- صندوق املاک و مستغلات: این صندوقها به دلیل تمرکز بر املاک بهرهبرداری، سودآوری کوتاهمدت دارند. در نتیجه مناسب برای علاقهمندان به کسب سود دورهایاند.
- صندوق زمین و ساختمان: سرمایهگذاری در این صندوقها نیاز به مدت زمان بلندمدت دارد. زیرا تبدیل زمین به املاک بهرهبرداریشده ممکن است سالها طول بکشد.
ریسکها
- صندوق املاک و مستغلات: این صندوقها به دلیل سرمایهگذاری در املاک بهرهبرداریشده، از ریسک کمتری برخوردارند. زیرا درآمد ثابت از اجاره به دست میآید.
- صندوق زمین و ساختمان: این صندوقها به دلیل تمرکز بر زمین و توسعه آن، ریسک بالاتری دارند. چرا که ممکن است ساختوساز یا تغییرات بازار منجر به کاهش ارزش زمینها شود.
نحوه ارزشگذاری املاک در صندوق املاک و مستغلات
ارزشگذاری املاک در صندوقهای املاک و مستغلات یکی از مهمترین مراحل در مدیریت این صندوقها است. در این فرآیند، کارشناسان و متخصصان از روشهای مختلفی برای تعیین ارزش دقیق املاک استفاده میکنند. یکی از روشهای اصلی برای ارزیابی املاک، ارزیابی بر اساس درآمد اجارهای است. در این روش، مقدار درآمد حاصله از اجاره ملک را به عنوان یکی از عوامل اصلی در تعیین ارزش آن در نظر گرفته میگیرند. برای این کار، کارشناسان درآمد سالیانه اجارهای ملک را محاسبه میکنند. سپس با استفاده از نرخ بازده مورد نظر، ارزش فعلی ملک را به دست میآورند.
روش دیگری که برای ارزشگذاری املاک استفاده میشود، روش مقایسهای است. با این شیوه کارشناسان قیمت فروش املاک مشابه در همان منطقه را بررسی کرده و آنها را با ویژگیهای ملک مورد نظر مقایسه میکنند. این مقایسه شامل عواملی مانند موقعیت جغرافیایی، وضعیت فیزیکی، مساحت و نوع ملک است.
برخی مواقع روش هزینهای را برای ارزشگذاری املاک استفاده میکنند. در این روش، هزینههای ساخت و نگهداری ملک، به اضافه سود مورد انتظار را به عنوان معیاری برای تعیین ارزش ملک در نظر میگیرند. این روش برای املاک جدید یا املاکی که توسعه یا نوسازی در آنها انجام شده، مناسب است.
ارزشگذاری املاک در صندوقهای املاک و مستغلات یک فرایند دقیق و چندجانبه است. این مسئله به کارشناسان اجازه میدهد تا ارزش واقعی املاک را با توجه به عوامل مختلف محاسبه کنند. در نتیجه سرمایهگذاران را از وضعیت دقیق داراییهای صندوق مطلع میسازند. این فرایند به مدیریت ریسک و بهینهسازی بازدهی صندوق کمک میکند.
نحوه خرید صندوق املاک و مستغلات
صندوق املاک و مستغلات را به راحتی از طریق بورس اوراق بهادار خریداری میکنند. سرمایهگذاران با تهیه واحدهای سرمایهگذاری این صندوق، نیازی به مدیریت مستقیم املاک ندارند. برای خرید صندوقهای املاک و مستغلات، ابتدا باید یک حساب کاربری در کارگزاریهای بورس داشته باشید. پس از آن، میتوانید با سیستم معاملاتی آنلاین یا با کمک کارگزار خود، واحدهای صندوق مورد نظر را خریداری کنید.
ابتدا صندوقی را انتخاب کنید که با اهداف سرمایهگذاری شما همخوانی داشته باشد. به عنوان مثال، اگر دنبال درآمد ثابت از اجاره میگردید؛ صندوقهای سرمایهگذار در املاک تجاری یا مسکونی با درآمد اجارهای ثابت را انتخاب کنید. اگر هدفتان رشد بلندمدت است، صندوقهای املاک و مستغلاتی که بیشتر بر خرید املاک با پتانسیل رشد متمرکزند؛ گزینه مناسبتری خواهند بود.
پس از انتخاب صندوق، مقدار سرمایه موردنظرتان را مشخص کنید. توجه کنید که میزان سرمایهگذاری بر اساس سیاستهای هر صندوق متفاوت است. اما به طور کلی، این صندوقها امکان خرید واحدهایی با مبالغ کمتر را فراهم میکنند. در نتیجه به شما امکان میدهند تا با سرمایهگذاری کوچکتری وارد بازار املاک شوید.
خرید صندوقهای املاک و مستغلات معمولاً شامل کارمزد معاملاتی هنگام خرید و فروش واحدها است. این کارمزدها بسته به کارگزاری یا صندوق متفاوتاند. بنابراین قبل از خرید، اطلاعات مربوط به هزینهها و شرایط خرید را بررسی کنید.
لیست صندوقهای املاک و مستغلات
در حال حاضر، بازار صندوقهای املاک و مستغلات در ایران و بسیاری از کشورهای دیگر، گزینههای متنوعی را برای سرمایهگذاری فراهم کرده است. این صندوقها در انواع مختلف و با اهداف سرمایهگذاری گوناگون، برای سرمایهگذاران با سلیقهها و نیازهای متفاوت طراحی شدهاند. در این بخش، به معرفی برخی صندوقهای املاک و مستغلات معتبر و پرطرفدار در بازار ایران میپردازیم.
صندوق املاک و مستغلات بانک شهر
صندوقهای املاک و مستغلات بانک شهر، یکی از شناختهشدهترین و معتبرترین صندوقهای ایران است. این صندوق بهطور خاص در املاک تجاری، مسکونی و اداری سرمایهگذاری میکند. با توجه به عملکرد مثبت خود در سالهای اخیر، توجه سرمایهگذاران زیادی را به خود جلب کرده. این صندوق به دلیل ارائه ترکیب مناسبی از رشد قیمت املاک و درآمد اجارهای، گزینهای جذاب برای سرمایهگذاران بلندمدت محسوب میشود.
صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات کارگزاری بانک ملت
این صندوق نیز یکی از گزینههای خوب برای سرمایهگذاری در املاک و مستغلات است. صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات بانک ملت با مدیریت حرفهای و تیم متخصص، در پروژههای مختلف مسکونی و تجاری سرمایهگذاری میکند. همچنین در انتخاب املاک با پتانسیل رشد بالا دقت خوبی دارد. به همین دلیل برای سرمایهگذاران با هدف افزایش ارزش داراییها مناسب است.
صندوق املاک و مستغلات توسعه ملی
صندوق املاک و مستغلات توسعه ملی یکی دیگر از صندوقهای معتبر در این حوزه است. بانک ملی در زمینههای مختلف سرمایهگذاری در املاک، از جمله پروژههای بزرگ ساختمانی و تجاری به فعالیت میپردازد. این صندوق با هدف ارائه بازدهی مناسب و پایدار برای سرمایهگذاران، پروژههایی با امکان سودآوری بالا در بلندمدت را انتخاب میکند.
صندوق املاک و مستغلات گروه مالی ملت
صندوق گروه مالی ملت، با مدیریت حرفهای و استراتژیهای متنوع، در بخشهای مختلف بازار املاک و مستغلات سرمایهگذاری میکند. صندوق گروه مالی ملت تمرکز ویژهای بر پروژههای تجاری و مسکونی با موقعیت جغرافیایی مطلوب دارد.
صندوق املاک و مستغلات بانک پاسارگاد
صندوق املاک و مستغلات بانک پاسارگاد یکی دیگر از صندوقهای معتبر است. این صندوق با هدف جذب سرمایهگذاران به سمت پروژههای با بازدهی بالا در بازار املاک، فعالیت میکند. صندوق پاسارگاد به سرمایهگذاران امکان میدهد تا با صرف سرمایه در پروژههای بزرگ املاک، از مزایای اجاره و افزایش قیمت آن بهرهمند شوند.
صندوق املاک و مستغلات صندوق بازنشستگی کشوری
این صندوق، به عنوان یکی از گزینههای مطمئن برای سرمایهگذاری در بازار املاک، در پروژههای مختلف مسکونی و تجاری در سراسر کشور سرمایهگذاری میکند. صندوق بازنشستگی کشوری هدف خود را تأمین بازدهی بلندمدت برای سرمایهگذاران قرار داده. همچنین، از امنیت بالای سرمایهگذاری بهره میبرد.

آیا میتوان در بورس متری خانه خرید؟
یکی از سوالات رایج در بازار سرمایهگذاری املاک این است که آیا امکان خرید متری خانه با بورس وجود دارد؟ با توجه به شرایط اقتصادی و نیاز به تنوع در روشهای سرمایهگذاری، این موضوع برای افراد جذاب است.
پاسخ کوتاه این است که بله، میتوان در بورس متری خانه خرید. البته نحوه آن کمی متفاوت از خرید خانه به شکل سنتی است. در حقیقت، خرید متری خانه به این معناست که شما در صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات یا صندوقهای سرمایهگذاری مشترک در املاک سرمایهگذاری میکنید. این صندوقها واحدهایی از املاک را خریداری میکنند. شما با خرید واحدهای این صندوقها در واقع سهمی از پروژههای مختلف مسکونی و تجاری خواهید داشت.
در بورس ایران، برخی صندوقهای املاک و مستغلات این امکان را فراهم کردهاند تا با خرید واحدهای سرمایهگذاریشان، غیرمستقیم در بازار املاک شرکت کنید. در این حالت، به عنوان سرمایهگذار در بخشی از پروژههای املاک شریک میشوید. به عبارت دیگر، به جای خرید خانه فیزیکی، واحدهای صندوقهای املاک را خریده و در پروژههای مختلف سرمایهگذاری میکنید.
این نوع سرمایهگذاری به شما امکان میدهد تا با مبلغ نسبتا کم وارد بازار املاک شوید. از آنجا که این صندوقها در بازار بورس معامله میشوند،؛ امکان خرید و فروش راحت واحدهای صندوق بهرهمند میشوید.
سرمایه گذاری سودآور با صندوق املاک و مستغلات
در این مقاله، به تفصیل صندوقهای املاک و مستغلات و نحوه عملکرد آنها را بررسی کردیم. این صندوقها به سرمایهگذاران امکان سرمایهگذاری غیرمستقیم در بازار املاک را میدهند. با توجه به تنوع در انواع صندوقها، سرمایهگذاران میتوانند بسته به هدف سرمایهگذاری و میزان ریسکپذیری خود، بهترین گزینه را انتخاب کنند. به طور کلی، صندوقهای املاک و مستغلات به دلیل بازدهی پایدار، نقدشوندگی بالا و مدیریت حرفهای، از گزینههای جذاب برای کسانیاند که دنبال سرمایهگذاری مطمئن و بلندمدت در بازار املاکاند. همچنین، با خرید متری خانه از طریق بورس، افراد با ورود راحت با مبالغ کم به بازار املاک، از رشد قیمتها و درآمد اجارهای بهرهمند شوند.
سوالات متداول